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プレミアム既存住宅創設の狙い

By | 2017-01-21T10:37:28+00:00 5月 25th, 2016|不動産投資 確定申告|

プレミアム既存住宅創設の狙い 国土交通省が良質な既存住宅の流通を促進するため様々なな取り組みを打ち出している。 内閣府の発表したGDP600 兆円に向けた「官民戦略プロジェクト 10」においても柱のひとつとし『既存住宅流通・リフォーム市場の活性化』が位置つけられた。 住宅が資産として評価される既存住宅流通市場の形成、中古をリフォームやリノベーションしたり、建物管理・メンテナンスをしっかり行うと、品質の高い中古住宅=プレミアム既存住宅として、資産価値が評価される流通・金融等の仕組みの構築しようとするものである。 良質な中古住宅をブランド化することで、一般の消費者が中古住宅に魅力を感じるようになり、市場が活性化するのが同制度導入の狙いだ。 弊社クラウドサービスの開発方向 「プレミアム既存住宅」の登録要件は内外装のリフォーム、第三者機関によるインスペクション(欠陥や劣化を診断する住宅検査)、瑕疵担保保険への加入、リフォーム後画像のウェブサイトでの公開、履歴の管理などが想定されている。弊社システムは、オーナー-棟-区画の統合DBと建物管理の各種報告を紐付けて履歴化している。こうした機能を更に拡充し、以下のデータ管理・履歴管理を行っていく予定である。  基本情報   土地情報、建物情報、登記情報*、写真登録   設計図書*、建物診断図書*  共用部メンテナンス情報   建物メンテナンス(定期清掃等)   法定点検   工事履歴(リフォーム)*  専有部メンテナンス情報   レントロール(→前回原状回復報告、入居時物件確認報告と各々リンク)   設備修繕履歴  CRM(仮)情報   要望事項履歴   クレーム履歴  修繕計画   建物診断図書*   長期修繕計画*   修繕積立金シミュレーション* 建物の資産価値向上をサポート  日本では「家を持つなら新築住宅」という思いが強く、海外にくらべて中古住宅の取引シェアが低い。不動産ジャパン(運営:公益財団法人不動産流通推進センター)「国が公表している既存住宅流通シェアの国際比較」によると、2013年の住宅取引における中古住宅の割合は14.7%にとどまっており、アメリカ90.3%、イギリス85.8%、フランス64.0%(海外データは2009年)にくらべるとその少なさが目立つ。 しっかりとした建物管理を行うことで「建物の資産価値」が認められ、流通時の価値向上やファイナンス面の優遇、更に税制面からの節税スキームなどにつなげていくことが可能になる。

タワーマン節税終焉?国税庁が2018年に見直しへ

By | 2017-01-21T10:37:28+00:00 1月 28th, 2016|マンション投資 節税, 不動産投資 確定申告, 不動産確定申告, 賃貸経営|

昨年秋にタワーマンションを使った相続税の節税をめぐり、国税庁が行きすぎた節税策がないかチェックを厳しくするよう全国の国税局に指示したとの報道が各紙であったのは記憶に新しい。 本日(2016年1月23日付)の日経本紙一面トップで報じられている記事内容によると、総務省と国税庁が2018年にもタワーマンション節税規制策を実施するとの内容である。以下抜粋する。 マンションなどの相続税を計算する際の基準になる総務省令の改正案を2016年秋にもまとめ、与党の税制調査会で議論する。早ければ17年に省令を改正し、18年1月から実施する見通しだ。 今回尾見直しで、評価額に対し毎年1.4%の税率がかかる固定資産税も、高層階の税負担が増える見込みだ。 大都市圏で増える「タワーマンション」と呼ばれる超高層マンションは、眺望がよい高層階に行くほど価格が高い。同じ面積でも、低層階の数倍になることもある。 ところがこうした高層マンションでは相続税の算定基準となる「評価額」は階層や日当りの条件によって差がつかず一律だ。マンション1棟の評価額を各戸の所有者がそれぞれの床面積で「均等」に分割するからだ。 国税庁が全国の20倍以上の住戸343物件を調べたところ、評価額は平均すると市場価格の3分の1にとどまっていた。 この結果、超高層の部屋を買えば現金で相続する場合よりも相続税を減らせることが多い。 相続税を算出するための「財産評価基本通達」は、マンションは土地と建物を分けて評価。土地は、敷地全体を戸数で分けるので各戸の持ち分は小さくなる。一方で建物は、同じ床面積なら階数が違っても評価は変わらない。人気の高層階ほど時価と評価額の開きが大きくなり、差額の節税効果を狙ってタワーマンションを買うのがタワーマンション節税ブームだった。 これに対し、今後は次のようになるようだ。 ・総務省と国税庁は実際の物件価格に合わせ、階によって評価額を増減するよう計算方法を見直す。 ・例えば、高層マンションの20階は1階の10%増し。30階は20%増しといったかたちで一定率を補正。 この結果、市場価格1億円の高層マンションを相続すると、3000万円だった評価額が省令改正で4000万円に上がるケースも考えられる。これまで3000万円に税率15%をかけた450万円の税負担で済んだものが4000万円に20%をかけた800万円に増える。 現状でも値上がりで節税効果が大きくなっており、「著しく不適当」なケースは個別に評価し直す、という国税庁通達の規定があり、看過できないたわまん節税のケースには適用されるケースも増えているようだが、本施策が施行されれば、いわゆる「タワーマンション節税ブーム」は終焉を迎える事になる可能性が高いだろう。

PropertyMasterが提供するPM(プロパティマネジメント)View注記事項

By | 2017-01-21T10:37:28+00:00 1月 28th, 2016|マンション投資 確定申告, ワンルームマンション 確定申告, 不動産投資 確定申告, 不動産確定申告, 賃貸経営|

PropertyMasterが提供するPM(プロパティマネジメント)Viewについて。 以下が注記事項になります。 1. 敷金処理(預り金/管理返戻)(預り返戻/管理預け)... 敷金預り時は負債の部の増加、敷金返戻時は負債の部の減少。管理会社による敷金預りの場合、一旦オーナー様に入金があったこととし、 その上で、管理会社へ預け入れするという帳簿処理を「長期預け金」勘定。 2. 入出金明細、受取額 ... 管理委託契約に基づいて受託している業務の範囲内において把握している入出金明細とその合計額。 送金先金融機関によっては銀行振込み手数料体系が異なる場合があり、通帳に記載される金額と本金額との間に相違があります。 3. 消費税 ... 金額の括弧()内は、内消費税額 金額は全て税込表示となっております。金額に続き記載のある括弧()は、対象金額内の消費税の額が記載されております。括弧()の記載のない 金額については、対象の金額が、非課税、不課税又は、入出金システムの連携上、本システムが把握できていないため非表示となります。 4. 決済日 ... 管理会社からオーナー様への送金日。 5. 管理決済日 ... 住宅の賃貸から発生する収入または支出を、発生の都度オーナー様が入出金するのではなく、管理会社が仮に入出金する際の決済日。 6. 月度 ... 会計基準の原則に準拠し、発生主義、適正な期間損益の明示のため月度を表示。 7. テナント ... 入居者。月次収支明細においては当該月の現入居者が表示されます。 8. 添付書類 ... 領収書、請求書など税務上の証憑書類を仕訳単位で添付します。なお契約条件上添付されないケースもございます。

タワマン節税の終焉!?

By | 2017-01-21T10:37:28+00:00 1月 24th, 2016|マンション投資 確定申告, マンション投資 節税, ワンルームマンション 確定申告, 不動産投資 確定申告, 不動産投資 節税, 不動産確定申告|

2015年秋にタワーマンションを使った相続税の節税をめぐり、国税庁が行きすぎた節税策がないかチェックを厳しくするよう全国の国税局に指示したとの報道が各紙であったのは記憶に新しい。本日(2016年1月23日付)の日経本紙一面トップで報じられている記事内容によると、総務省と国税庁が2018年にもタワーマンション節税規制策を実施するとある。以下抜粋する。 マンションなどの相続税を計算する際の基準になる総務省令の改正案を2016年秋にもまとめ、与党の税制調査会で議論する。早ければ17年に省令を改正し、18年1月から実施する見通しだ。 今回尾見直しで、評価額に対し毎年1.4%の税率がかかる固定資産税も、高層階の税負担が増える見込みだ。 大都市圏で増える「タワーマンション」と呼ばれる超高層マンションは、眺望がよい高層階に行くほど価格が高い。同じ面積でも、低層階の数倍になることもある。 ところがこうした高層マンションでは相続税の算定基準となる「評価額」は階層や日当りの条件によって差がつかず一律だ。マンション1棟の評価額を各戸の所有者がそれぞれの床面積で「均等」に分割するからだ。 国税庁が全国の20倍以上の住戸343物件を調べたところ、評価額は平均すると市場価格の3分の1にとどまっていた。 この結果、超高層の部屋を買えば現金で相続する場合よりも相続税を減らせることが多い。 相続税を算出するための「財産評価基本通達」は、マンションは土地と建物を分けて評価。土地は、敷地全体を戸数で分けるので各戸の持ち分は小さくなる。一方で建物は、同じ床面積なら階数が違っても評価は変わらない。人気の高層階ほど時価と評価額の開きが大きくなり、差額の節税効果を狙ってタワーマンションを買うのがタワーマンション節税ブームだった。 これに対し、今後は次のようになるようだ。 ・総務省と国税庁は実際の物件価格に合わせ、階によって評価額を増減するよう計算方法を見直す。 ・例えば、高層マンションの20階は1階の10%増し。30階は20%増しといったかたちで一定率を補正。 この結果、市場価格1億円の高層マンションを相続すると、3000万円だった評価額が省令改正で4000万円に上がるケースも考えられる。これまで3000万円に税率15%をかけた450万円の税負担で済んだものが4000万円に20%をかけた800万円に増える。 現状でも値上がりで節税効果が大きくなっており、「著しく不適当」なケースは個別に評価し直す、という国税庁通達の規定があり、看過できないたわまん節税のケースには適用されるケースも増えているようだが、本施策が施行されれば、いわゆる「タワーマンション節税ブーム」は終焉を迎える事になる可能性が高いだろう。

国税庁「相続税の申告要否判定コーナー」

By | 2017-01-21T10:37:28+00:00 9月 17th, 2015|マンション投資 確定申告, 不動産投資 節税, 不動産確定申告|

国税庁が「相続税の申告要否判定コーナー」を開設 相続税の基礎控除額の引き下げが開始され、不動産などの財産を持つ納税者にとって、自分が課税対象となるかどうかが大きな関心事となっています。 この疑問に答えるために、国税庁がホームページに開設したのが、相続税の申告が必要か否かを判定するためのシミュレーション機能「相続税の申告要否判定コーナー」です。 リンク先は以下です。 国税庁ホームページ相続税の申告要否判定コーナー 相続税の申告書を作成するためのものではないが、税務署から相続についての問い合わせ状が送られてきた人が、回答書を作成する際に利用できます。 国税庁のHPには、以前から所得税の税額を計算するフォームがありました。これは所得額から超過累進課税による税額が自動で概算されるもの。今回新設されたページは、税額の計算ではなく、そもそも相続税申告の必要があるか否かを判定するものであることが特徴といえます。 同コーナーでは、配偶者や子などの法定相続人や現金、預貯金、不動産、有価証券、生命保険金、死亡退職金等、相続時精算課税が適用される財産、相続開始前の贈与財産、債務、葬式費用などの金額を入力し、基礎控除後の申告義務の有無を判定。その結果は「相続税の申告要否検討表」として表示され、データ保存、印刷することも可能です。 とはいえ、実際の相続財産を計算する際にはより詳細な情報が必要です。とくに不動産や非上場株式の評価は個別に複雑な計算が必須。同コーナーには、路線価のリンクが貼ってありますが、倍率方式の場合は固定資産税評価額を自治体に確認する必要があります。また小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減の特例などは、同コーナーで判定することはできないことも注意書きされています。

ワンルームマンション 節税

By | 2017-01-21T10:37:28+00:00 8月 24th, 2015|マンション投資 節税, ワンルームマンション 確定申告|

ワンルームマンションを賃貸した場合、不動産所得として賃料収入を確定申告する。このとき、減価償却費などを経費として算入できる。不動産所得が赤字になれば、給与所得と損益通算することもできる。青色申告を行えば、翌年以降最長3年間にわたって、損失を所得から控除することもできる。

白色申告記帳義務化の認知度について

By | 2017-01-21T10:37:28+00:00 8月 3rd, 2015|マンション投資 確定申告, マンション投資 節税, 不動産投資 確定申告, 不動産確定申告|

平成26年1月1日から、白色申告においても全ての人に「記帳と帳簿類の保存」が義務化されました。ワンルームマンションなど区分所有のみ保有のオーナー様も対象になります。 これまでは、白色申告で前々年分または前年分の不動産所得が300万円以下の場合は、記帳や帳簿類の保存の義務はありませんでした。しかし、これからは義務となります。 クラウド会計ソフトfreeeの調査(2015.01.08)によると、この記帳義務化について知っている白色申告予定者は、54% にとどまることが本調査より明らかになりました。freeeの調査対象はインターネットユーザーであることから、不動産オーナーに限定して考えると、認知度は20%程度ではないかと推察されます。現場の実感値としては10%未満のような気もします・・・。不動産オーナー様の中にはPCがなく、メールアドレスもないという方も結構いらっしゃいますので。   平成 26 年度からの白色申告の記帳義務化を知っていた白色申告者は約 54%。実際に青色申告に移行した人は 3%にとどまる 今年 2 ~ 3 月に提出される平成 26 年度の確定申告より、すべての白色申告者の記帳(※1)が義務化されました。対象となる白色申告者に「記帳義務化について知っているか」を調査したところ、知っていたのは約半数の 54%にとどまりました 保存については帳簿(法定帳簿)が7年、請求書や領収書などの書類が5年です。 中には自分は白色申告で規模も小さいから帳簿付けも必要ないと思っているオーナーもいるかもしれませんが、注意が必要です。 保存については帳簿(法定帳簿)が7年、請求書や領収書などの書類が5年です。 中には自分は白色申告で規模も小さいから帳簿付けも必要ないと思っているオーナーもいるかもしれませんが、注意が必要です。 白色申告の記帳義務化対応について、不動産管理会社もまだ知らないというケースもあるようです。 弊社クラウド不動産会計サービスでは記帳代行、確定申告サポートまで一括してご提供しております。マイナンバー、資産課税強化への対応として是非ご検討ください。  

空き家大幅増加懸念。2022年問題!

By | 2017-01-21T10:37:28+00:00 7月 21st, 2015|賃貸経営|

ネットメディア「現代ビジネス」に6月8日掲載された記事は、昨今課題になっている空き家問題が更に悪化。都市に眠る時限爆弾として「2022年問題」になるとのレポートだった。 全国の市街地にはいまだ96万戸、東京都には26万戸分もの住宅用地が眠っており、これらの多くが東京オリンピック後の2022年に一斉に市場放出される可能性がある。そこに新築マンションや一戸建てが建設されれば、すでに全国で820万戸ある空き家が大幅に増大する可能性が高い。これが住宅市場の「2022年問題」である。 どうして2022年問題が空き家大幅増加とつながるのか詳しく見ていくと、 1992年の生産緑地法改正によって、都市部の農地であっても、固定資産税は農地並みに軽減され、また相続税の納税猶予が受けられる「生産緑地制度」が適用された。しかし、1992年に最初の指定を受けて30年が経過する2022年以降、一斉に「生産緑地」への固定資産税が宅地並みになる。 そうなると固定資産税が跳ね上がるため所有者は土地を維持できず、市場に売りに出すだろう。 固定資産税や相続税評価額が下がるとして、土地オーナーに賃貸住宅を提案するデベロッパーやハウスメーカーも2022年の生産緑地指定解除を絶好の商機として虎視眈々と狙っているとのこと。 こうして、更にアパート供給が進み、結果として空き家が大幅増になるというわけである。 税制が歪める日本の住宅市場。この2022年問題においても積極的な解決策はなされず、都市部農地が固定資産税対策、相続税対策として膨大なアパート建築の山となる可能性が高い。 生産緑地とは 市街化区域内にある農地や山林で、都市計画によって指定された生産緑地地区内のものをいう。 生産緑地地区として指定できるのは、市街化区域内にある一団の農地等で、 1.公害または災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全等良好な生活環境の確保に相当の効用があり、公共施設等の敷地の用に供する土地として適している 2.500平方メートル以上の規模の区域である 3.用排水その他の状況を勘案して農林漁業の継続が可能な条件を備えていると認められる という3つの条件を備えた区域である。 生産緑地は農地等として管理されなければならず(営農の継続義務)、生産緑地地区内では、建築物等の新改築、宅地造成などについて市長村長の許可を受けなければならない。そして原則として、農林漁業を営むために必要な建築や造成等でなければ許可されない。 一方で、生産緑地は、税制上の優遇措置(市街化区域内の土地であっても一定の条件を満たせば農地とみなして課税されるなど)が適用される。 また、生産緑地における農林漁業の主たる従事者が死亡等の理由で従事することができなくなった場合、または、生産緑地として定められてから30年が経過した場合には、市町村長に買い取りを申し出ることができる。そして、申し出てから3ヵ月以内に所有権の移転がない場合には、行為制限が解除される(実質的に生産緑地としての役割を失う)。 なお、多くの生産緑地は、2022年から買い取りの申し出が可能となる。 不動産クラウド会計サービス。

「帳簿の世界史」ジェイコブ・ソール

By | 2017-01-21T10:37:28+00:00 7月 14th, 2015|財務会計, 賃貸経営|

「権力とは財布を握っていることである」 アダム・スミス、カール・マルクス、マックス・ウェーバー……。彼らが口を揃えて主張していた「帳簿」の力とは、一体何なのか。これまでの歴史家たちが見逃してきた「帳簿の世界史」を、会計と歴史のプロフェッショナルが初めて紐解く。 ・なぜスペイン帝国は栄え、没落したのか。 ・なぜフランス革命は起きたのか。 ・なぜアメリカ独立は成功したのか。 ・なぜ日本は急速に列強へ追いつくことができたのか。 本書によれば、 中世イタリアに始まった複式簿記、それがオランダにわたり繁栄の基礎となり、一定期間を区切って損益を計算する期間損益計算の考えが生まれる。 さらに、フランスでは、財政に会計を取り入れ、ネッケルというルイ14世の財務大臣が国家財政を記録した会計報告を世間に公表し、これがあのフランス革命につながっていく。 また、アメリカでは鉄道が急発展し、これとともに粉飾決算も横行その反省として、公認会計士制度が生まれる。 本書では、意外な人物と会計との関わりも紹介される。 ダーウィンは会計の知識を持ち複式簿記の発想が「種の起源」の記述にも見られるという。 また、科学的管理法を編み出したテイラーも生産管理戦略を会計の観点から考えたものであるとする。 700年近くに及ぶ会計の歴史を振り返ることで見えてくるのは、会計が単に商取 引の一部ではなく文化の中に組み込まれていた時、社会は必ず繁栄するという事実である。ルネサンス期のイタリア都市ジェノヴァやフィレンツェ。黄金時代の オランダ。18世紀から19世紀にかけてのイギリスとアメリカ。本書では随所に各時代の絵画が挿しこまれており、会計士の描かれ方からもその時代の有り様 を伺い知ることできる。