空き家大幅増加懸念。2022年問題!

ネットメディア「現代ビジネス」に6月8日掲載された記事は、昨今課題になっている空き家問題が更に悪化。都市に眠る時限爆弾として「2022年問題」になるとのレポートだった。

全国の市街地にはいまだ96万戸、東京都には26万戸分もの住宅用地が眠っており、これらの多くが東京オリンピック後の2022年に一斉に市場放出される可能性がある。そこに新築マンションや一戸建てが建設されれば、すでに全国で820万戸ある空き家が大幅に増大する可能性が高い。これが住宅市場の「2022年問題」である。

どうして2022年問題が空き家大幅増加とつながるのか詳しく見ていくと、
1992年の生産緑地法改正によって、都市部の農地であっても、固定資産税は農地並みに軽減され、また相続税の納税猶予が受けられる「生産緑地制度」が適用された。しかし、1992年に最初の指定を受けて30年が経過する2022年以降、一斉に「生産緑地」への固定資産税が宅地並みになる。
そうなると固定資産税が跳ね上がるため所有者は土地を維持できず、市場に売りに出すだろう。
固定資産税や相続税評価額が下がるとして、土地オーナーに賃貸住宅を提案するデベロッパーやハウスメーカーも2022年の生産緑地指定解除を絶好の商機として虎視眈々と狙っているとのこと。
こうして、更にアパート供給が進み、結果として空き家が大幅増になるというわけである。

税制が歪める日本の住宅市場。この2022年問題においても積極的な解決策はなされず、都市部農地が固定資産税対策、相続税対策として膨大なアパート建築の山となる可能性が高い。

    生産緑地とは
    市街化区域内にある農地や山林で、都市計画によって指定された生産緑地地区内のものをいう。 生産緑地地区として指定できるのは、市街化区域内にある一団の農地等で、 1.公害または災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全等良好な生活環境の確保に相当の効用があり、公共施設等の敷地の用に供する土地として適している 2.500平方メートル以上の規模の区域である 3.用排水その他の状況を勘案して農林漁業の継続が可能な条件を備えていると認められる という3つの条件を備えた区域である。 生産緑地は農地等として管理されなければならず(営農の継続義務)、生産緑地地区内では、建築物等の新改築、宅地造成などについて市長村長の許可を受けなければならない。そして原則として、農林漁業を営むために必要な建築や造成等でなければ許可されない。 一方で、生産緑地は、税制上の優遇措置(市街化区域内の土地であっても一定の条件を満たせば農地とみなして課税されるなど)が適用される。 また、生産緑地における農林漁業の主たる従事者が死亡等の理由で従事することができなくなった場合、または、生産緑地として定められてから30年が経過した場合には、市町村長に買い取りを申し出ることができる。そして、申し出てから3ヵ月以内に所有権の移転がない場合には、行為制限が解除される(実質的に生産緑地としての役割を失う)。 なお、多くの生産緑地は、2022年から買い取りの申し出が可能となる。

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By | 2017-01-21T10:37:28+00:00 7月 21st, 2015|賃貸経営|