タワマン節税の終焉!?

2015年秋にタワーマンションを使った相続税の節税をめぐり、国税庁が行きすぎた節税策がないかチェックを厳しくするよう全国の国税局に指示したとの報道が各紙であったのは記憶に新しい。本日(2016年1月23日付)の日経本紙一面トップで報じられている記事内容によると、総務省と国税庁が2018年にもタワーマンション節税規制策を実施するとある。以下抜粋する。

マンションなどの相続税を計算する際の基準になる総務省令の改正案を2016年秋にもまとめ、与党の税制調査会で議論する。早ければ17年に省令を改正し、18年1月から実施する見通しだ。
今回尾見直しで、評価額に対し毎年1.4%の税率がかかる固定資産税も、高層階の税負担が増える見込みだ。
大都市圏で増える「タワーマンション」と呼ばれる超高層マンションは、眺望がよい高層階に行くほど価格が高い。同じ面積でも、低層階の数倍になることもある。
ところがこうした高層マンションでは相続税の算定基準となる「評価額」は階層や日当りの条件によって差がつかず一律だ。マンション1棟の評価額を各戸の所有者がそれぞれの床面積で「均等」に分割するからだ。
国税庁が全国の20倍以上の住戸343物件を調べたところ、評価額は平均すると市場価格の3分の1にとどまっていた。
この結果、超高層の部屋を買えば現金で相続する場合よりも相続税を減らせることが多い。

相続税を算出するための「財産評価基本通達」は、マンションは土地と建物を分けて評価。土地は、敷地全体を戸数で分けるので各戸の持ち分は小さくなる。一方で建物は、同じ床面積なら階数が違っても評価は変わらない。人気の高層階ほど時価と評価額の開きが大きくなり、差額の節税効果を狙ってタワーマンションを買うのがタワーマンション節税ブームだった。

これに対し、今後は次のようになるようだ。

    ・総務省と国税庁は実際の物件価格に合わせ、階によって評価額を増減するよう計算方法を見直す。
    ・例えば、高層マンションの20階は1階の10%増し。30階は20%増しといったかたちで一定率を補正。

この結果、市場価格1億円の高層マンションを相続すると、3000万円だった評価額が省令改正で4000万円に上がるケースも考えられる。これまで3000万円に税率15%をかけた450万円の税負担で済んだものが4000万円に20%をかけた800万円に増える。

現状でも値上がりで節税効果が大きくなっており、「著しく不適当」なケースは個別に評価し直す、という国税庁通達の規定があり、看過できないたわまん節税のケースには適用されるケースも増えているようだが、本施策が施行されれば、いわゆる「タワーマンション節税ブーム」は終焉を迎える事になる可能性が高いだろう。