中古マンション、ワンルームマンションの「賃貸経営」ってどうですか?

中古マンション、ワンルームマンションの「賃貸経営」ってどうですか? 2012-12-18T05:51:14+00:00

[ribbon]中古マンション、ワンルームマンションの「賃貸経営」ってどうですか?[/ribbon]

サラリーマン投資家が生まれる背景

近年、堅実な資産形成の手段として不動産投資が一般の方へも浸透してきています。サラリーマンやOLさんが投資用にワンルームマンションやアパートを所有することもめずらしいことではなくなりました。
そこには、終身雇用制度の終焉による企業リストラ、公的年金制度の行く末に対する不安、高齢化社会の進展等、働く国民の生活を脅かす社会環境の大きな変化があり、老後まで家族と安心して暮らしていくためには、サラリーマン時代から計画的に不労所得の確保、資産形成を考えた経済活動を余儀なくされる厳しい現実があります。

[ribbon]ワンルームマンション投資も「賃貸経営」の視点で取り組む[/ribbon]

「賃貸経営」の視点による投資分析の必要性

[収益・リターン]がどの程度なのか、という簡単な数式で成果が検証できる[運用商品]です。しかし、不動産投資は、[借入][新規・追加投資][外注][営業][税務申告]など複雑な要素があり、関連書類・保管文書や管理会社からの報告など内容も多岐に渡ることから、なかなか、“実質利回りとして儲かっているいるのかどうか”“物件単位での運用成績はどうなっているか”などオーナー様が賃貸経営者として本当に把握しなければいけない情報は見えにくいのが実情ではないでしょうか。
ここでは簡単にワンルームマンション投資を「賃貸経営」の視点により、収益分析してみます。投資をしたからあとはお任せで大丈夫!ではなく、オーナー自らが、中小企業経営者になったつもりで「経営」や「決算」に取り組むことだ成功への鍵となります。

ワンルームマンションの投資分析シミュレーション

650万円のワンルームマンショ購入、諸費用が60万円でした。購入総コストは710万円です。仮に賃料が6万5,000円で、ローンは売買価格の9割融資で580万円、金利が4.5%、融資期間が25年だと仮定します。年間家賃収入は78万円。空室率は5%。
区分所有マンションの場合、まずマンションの管理組合に支払う管理費、修繕積立金があります。さらにワンルームタイプ(15㎡~20㎡)の場合で固定資産税、都市計画税が年間3万~3万5,000円程度かかります。また、管理会社に支払う管理費(業務委託費)が約5%かかります。こうした支出項目を合計すると年間支出が20万円となります。総収入78万円から空室見込5%=4万円と運営経費20万円を引いたのが営業純利益で、それが54万円です。
そしてローン返済額が38万円。このローン返済額を引いて手元に残るキャッシュフローが16万円です。
投資分析

[ribbon]ワンルームマンション投資のメリット[/ribbon]

ワンルームマンション投資のメリット

・ローンが利用でき、少ない自己資金で始められる
・地方に比べ、都内は空室リスクが少ない
・空室が出ても他の物件でカバーすればリスクを分散できる
・お金が必要になった時、素早く売却し現金を調達できる
・相続の際に遺産を分割しやすい
・ある時点から、マンションを取得するスピードが加速する
・ローンの無い2戸目のマンションをつくってしまえば、あとは資産が資産を産んでくれる。